華錦億爵專家團隊談經濟不景氣情況下 如何確保商業地產項目成功招商開局？
一、商業地產在城市發展過程中的重要作用
商業推動城市的發展，未來的商業肯定是作為城市的消費引擎。現如今大型的城市綜合體，已經形成了城市的一個名片，它會成為一個城市形象的代表，它對拉動整個區域的經濟會起到非常重要的作用，包括對居民就業率的提升，包括對政府財政稅收貢獻的增加，包括對整個城市居民消費水平的提升都有重要的作用。
在一定程度上來說，工業化對城市化進程是起著基礎性的作用，有工業化也就沒有城市化，而沒有城市的發展也就無從談起商業的發展，每一種商業變革的出現都以一定的城市形態為前提。同時商業的變革與發展也使城市的面貌與內涵發生了巨大的變化。我國改革開放三十年、建國六十年，城市化作為城市發展的重要組成部分，對促進經濟、社會進步，提升城市競爭力，都發揮了重要的作用。隨著城市化進程的不斷加快，各大中城市的新興商業圈已經逐步地形成，大大刺激了各類資本投資商業地產的積極性。
近幾年來，商業地產正迅速地成為房地產業投資的熱點，隨著經濟的高速發展，人口和資金不斷向中心城市聚集，由此而帶來了城市的產業升級和功能的拓展，以及城市區域分工與協作，區域經濟的一體化，大城市的國際化。這些必然趨勢都使得房地產業越來越向商業和第三產業傾斜。不僅是一線城市，現在就是那些二線、三線的城市，也都意識到了商業地產給城市發展帶來的好處。
作為一個高附加值的產業，商業地產直接影響著城市的創富力和競爭力，隨著城市核心聚集效應和輻射效應的進一步發揮，各種優質商業資源和資金向商業地產傾斜，作為不可再生的土地也成為了城市核心區域的稀缺資源，近年來各大城市核心的商業用地供不應求，價值不斷攀升，就充分說明了城市核心商業地產資源不可估量的投資價值。
那么我國的房地產業從2008年開始到現在經歷了深入的調整。由于商業地產投資周期長，受金融危機影響小，正成為不少開發商積極關注并投資的領域。但是商業地產與住宅開發不一樣，商業地產更是一個市場化的投資產品，不少城市為改變城市面貌、提升檔次，都把商業設施建設列為了城市規劃的重點，目的是提高城市形象和品位，擴大就業和稅收，促進地方經濟。
商業地產開發對城市品質和消費者生活影響更大，這就要求我們必須具有更強烈的社會責任感，對政府、對社會、對投資者、經營者和消費者負責。
商業地產有著典型的高風險、高收益的特征，它的工作開發鏈比住宅開發要長，涉及的環節也要多，目前有些城市對大型商業地產項目盲目立項、重復建設和規劃布局等等這些混亂，造成了城市資源的浪費與社會資源的浪費，并加大了投資的風險。所以在城市化進程中發展商業地產，需要考慮到商業地產的可持續運營，開發商業地產項目要引進一些自己能夠持有物業、專業招商、后續運營的企業來進行運營，而企業一旦自己持有物業，就會自己承受運營的風險，也就會更加細心地經營，會融入城市，與城市共同發展。
二、中國商業地產發展大勢
近年來，大型商業綜合體已經迅速成為不少城市商業地產市場的主力軍，而傳統的商業物業已經很難滿足現在的居民消費對硬件和軟件的要求，這給商業地產行業留下了巨大的市場空白。
全球的金融危機給我們的商業地產帶來了負面影響還是存在，從近年來數據統計來看，基本上看到從08年以來好多數據都是急劇地往下降，這就意味著什么？意味著商業地產可能在08年到現在，還是處于一個下跌之后的復蘇的過程。同時它的復蘇周期或者說它面臨的困難還比較多。
截至2012年底全國約有3100多家購物中心，累計商業建筑面積已經達到2億平方米。自2011年開始中國的購物中心增長每年進入300家，以前每年增長都在300家以上。
預計2015年有望達到4500家，商業建筑面積達到3億平方米。從現在到2025年，還會有7000家建成開業，屆時購物中心將超10000家。因此在當前商業地產領域，特別是在城市綜合體是有非常明確的泡沫趨勢。
不是所有的企業都適合做商業地產，也不是所有的企業都能做好商業地產。當前有5萬多家登記注冊的房地產開發企業，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商業的，對人的購物、休閑、娛樂需求都把握非常準的企業，才可能真正把商業地產做好。
面對這樣的情況對于整個商業地產來講，除了大環境以外，怎么樣做好我們的小環境同樣非常重要。而在小環境中資源整合的作用尤為突出，這里面不僅僅有政府部門、顧問機構、金融機構、設計施工單位等等，也包括了很多專業問題、資金問題、人才問題等等。怎么樣把這個資源進行整合，怎么樣通過資源整合把我們商業地產真正帶上一個新的高峰，這是當前非常急需解決的一個問題。
在這樣的經濟環境下，中國商業地產將會呈現以下發展趨勢。
首先是資本的多元化，過去商業地產很多是依靠銀行貸款，一個地產項目大的幾萬平方米、十幾萬平方米，甚至是二三十萬平方米，它的回收期按照銀行的利息都在15年到20年，回收期是很長的，但是現在的趨勢是多元化，我們不僅可以銀行貸款，而且可以上市，只要你有20年的租金收益，產權不是你的，你有資金收益20年就可以上市，運用這種證券市場的資本。
再一方面就是外資的進入，因為商業地產是一個比較健康的產業，它不像其他的有泡沫經濟，它的泡沫成份不高，因為它的投資大，不容易去炒作，所以比較健康的一個產業，所以對外資有巨大的吸引力，近期外資也是在中國的商業地產的進入方面是呈快速增長的這么一個趨勢。
除了外資以外，各種產業資本也紛紛進入，也就是說工業資本各個方面都進入到商業地產，魯能也在進入商業地產，另外首鋼搬遷，他的石景山的廠房用來開發動漫產業。因為商業地產的保值增值是具有不可替代的功能，商業地產物業的增值三至五年就能夠有100%的增長，就是作為持有物業，它的保值增值的功能是不斷地被認識的，這是投資資本的多元化。
另一方面，商業地產的功能的多元化，這個是明顯的趨勢，整個消費的最大的特點是升級。因為隨著收入的增加，在消費上層次已經拉開了，在零售業的，最近幾年效益好的是精品店、精品百貨，比如大陸貨雖然非常熱鬧，商店里面熙熙攘攘，但是它的效益不高，效益高是精品百貨，這個說明消費者在分化，確實是有一部分人購買力是很強的。
功能多元化的另一個體現就是綜合消費，我們現在不僅是購物，而是綜合消費，現在建一個購物中心，在業態比例的調整方面，服務業、餐飲、娛樂，這些服務業要占到40%，不能低于40%，這個是經驗，這就說明我們進入一個綜合消費時代，所以它的功能性面臨一個多樣化的變化。
第三個變化就是商業地產的布局變化，過去投入一個商業地產項目，可能在其剛建成以后旁邊又蓋一個，這樣形成一種惡性競爭，現在政府要求地級以上城市已經做完了商業規劃，所以對整個商業，特別是對這種大型的商業地產項目的投入它有一個規劃限制，過去沒有，現在已經完成了，這就是將來在商業項目的布局上更加合理。
第四個就是形態的變化，商業零售形態的變化，過去、是單一的，那現在如零售的地產項目拿要有一個主題，必須要有。因為現在形態非常豐富，比如在城市中心可以做百貨店，業態的主題就是百貨，在城郊結合部可做這種大型的購物中心，因為購物中心的體量大，它的占地面積達，所以說主題是購物中心，它有一個主題。再有一個，現在城市的升級和發展，都在做這種專業街、步行街，那么它也要有主題，像王府井它是一個綜合的步行街，它的建筑、它的設計有中國式的、傳統式的、歐洲式的，它是一個綜合的性的商業主題。隨著城市的發展，現在商業地產的主題非常突出，這是一大變化。
還有一個變化就是聯合發展，聯合發展最后將成為發展趨勢，開發商和實際使用方將建立戰略的合作伙伴。近年地產項目很多帶有盲目性，建好了以后開發商自己招商，因為開發商對商業服務業、零售業不了解，建起來了以后再去招商就受到了很多的限制，弄得不好對這個項目的成敗起著重大的影響。將來的發展就是訂單式的，就是開發商要根據零售商、運營商他們的要求來量身訂做訂單式的商業項目，這樣就減少了風險，這需要有一個長期的戰略合作。現在有一部分的零售商已經在區域，在全國都進行連鎖發展，它這種地產商和零售商的結合共同發展是最有效的手段，叫強強合作，這種成功的幾率是很高的，這個也將是一種發展的趨勢。
三、經濟不景氣情況下商業地產如何逆勢突圍
眼下，幾乎所有商業地產項目都委托專業招商機構進行策劃和招商，這已成為一個不成文的規定。采用這種模式是有一定道理的。因為專業招商機構有著一定的優勢，他們擁有一支專業化的操作團隊和一大批客戶資源，更具備一定的實際操作經驗和水平。這樣的機構在策劃和招商方面，成功率顯然要高出一籌。
但是，如果開發商委托的是一個“冒牌”的代理機構，非但項目招商不成功，而且項目發展的時機也被耽擱，后期招商局面將更難打開。因此選擇專業的商業地產顧問機構進行合作是保證商業地產項目招商成功的關鍵因素。那么，如何在經濟不景氣情況下進行商業地產逆勢突圍？有以下幾點值得考慮。
第一，越是在困境的時候確實越是存在著機遇，所以在這種情況下商業地產首先是業態的調整，業態的調整可能是現在很多商家都面臨這個問題，它的調整有幾種情況。第一個可能是要差異化地調整，可能跟競爭物業的差異化的調整。另外一個是互補業態的結合，就是在調整的過程當中，業態和業態之間要有一個互相的補充、互相的借勢，這樣能夠把商業打造得更好，這是非常關鍵的一點。
第二，就是在這個時間段，一定要有一個平和的心態，無論是開發商還是商家，但是在這個區間作出一個適當地讓步，比如說開發商或者商戶、業主，他會適當地延長這種免租期或者說適當降低租金，商戶在這段時間應該說在自己的這種經營思路，包括它這種對未來信心的打造，包括對服務的提高方面，能夠對自己進行自我改造，這樣雙方共同努力，就會把這個調整期很好地渡過去，這是第二點。
第三，就是經營思路的調整和經營策略的調整。因為很多商戶，包括很多商場和購物中心，在初期的過程中，可能引進的商戶檔次的問題，包括品牌店或者說主力店引入的問題存在著很多的問題，正好在這個時機，應該說是爆發矛盾的一個好的時機，所以在這種情況下，尤其是像這種購物中心或者百貨店，增加有影響力的這種主力店和品牌店的引入，包括一些有影響力和有一定集客能力的這樣的一個受歡迎業態的引入，對這種商業的發展肯定是非常有利的。
四、華錦模式與招商創新
據行業最新的數據顯示，由于招商進展的緩慢，部分商業地產開發商紛紛推遲了項目開業的時間，同時不斷會有新增商業物業進入市場，所以總體市場的空置率還會進一步被推高，租金也在激烈的市場競爭中在下降。盤點近三年商業地產市場的表現，可以用三個詞來概括，就是供應量大、空置率高、租金下滑。產生這些現象的原因，仍然是因為受到全球金融危機和市場大環境不景氣的影響。但事實上究其原因，商業地產開發商多數存在招商專業化程度不足的情況。
華錦億爵立足深圳這個全國商業地產策劃服務最高水準之福地，服務項目已遍布全國各地，合作伙伴涉及政府單位、投資連鎖集團公司、頂級建筑設計院、知名地產開發商等，與全國各行業內數千家知名品牌建立了戰略合作關系。以商業地產全程策劃為平臺，匯集了地產商業規劃、商業運營管理、招商與銷售人才、建筑規劃設計、平面設計師、廣告文案、平面設計師等眾多管理及技術人才組成的強大團隊。華錦億爵團隊在市場行業研究、商業地產實戰、新商業模式研究、建筑設計和業態規劃等理論和實戰方面成果卓越。
為了促進商業地產行業的高效互動，確保商業地產項目在經濟不景氣的情況下成功招商開局，華錦億爵深度整合商業地產行業的強勢資源，高效對接商業地產產業鏈，整合多個方面的需求，打造出一整套真正的專業、有效的華錦億爵招商開局模式，推動商業地產行業的健康永續發展。
首先我們始終堅持商業項目的成功在于經營的成功，這也是衡量商業地產成功的唯一標準。現在眾多開發商在開發商業項目之后，以銷售回籠為最終目的，我們只能說這類開發商只是開發商業用房獲得銷售利潤而已，而不是真正意義上的商業房地產企業，只有長期從事商業項目開發并持續經營長期獲利的開發商，才屬于從事商業房地產范疇。
所以我們認為經營管理在項目前期就要介入，并且貫穿商業策劃運營整個環節。從商業地產策劃項目拿地、定位、業態、規劃、招商、銷售、管理等六大環節都要系統考慮后期經營管理，否則只是為了招商而招商，就會給后期經營管理埋下“定時炸彈”。我們華錦億爵團隊特別擅長商業運營管理和市場營銷策劃，在項目招商前期就將該項目后期的整體經營管理策略進行規劃設計，確保商戶“進的來，有發展”。
其次，我們始終認為商品和商戶才是商業之本。“商業地產招商”不等于“商業地產招租”，而是要抓住“商業地產項目商品和商戶質量”這個“命根子”，打造商業地產項目核心競爭力，同時找準目標優質商家。只有堅持好商品和好商家才是經營之本的原則，招商或者銷售才能真正實現“爆棚”的場面。華錦團隊在商業銷售和招商中總結了大量的招商的方法、關系和渠道，在針對任何一個商業項目招商過程中，都能快速的凝聚目標商家，迅速實現招商開局。同時深圳華錦團隊擅長運用成熟的商業地產招商策劃、商業地產銷售技巧，以專業的實力和經得起考驗的事實吸引商戶或者投資者，從而確保了項目的招商代理與銷售代理成功！
眾所周知，一個大型的商業項目需要一個艱苦而漫長的養商期，在招商策劃方案開始實施后，招商的實際進程并非能夠完全按照策劃方案所述的進行，市場畢竟是不斷變化的。招商必須面對著三個方面的變化：一是項目競爭對手的變化；二是招商目標開店計劃的變化；三是項目目標消費群的變化。一旦市場變化，招商目標和實施細節肯定要做出適當的調整。
招商政策的制定也需要隨市場的變化作相應的調整，特別是租金和租金遞增率這些比較敏感的指標。另外，對于可能有助于整個項目招商的特殊品牌，應采取更優惠的招商政策。
商業推動城市的發展，未來的商業肯定是作為城市的消費引擎。現如今大型的城市綜合體，已經形成了城市的一個名片，它會成為一個城市形象的代表，它對拉動整個區域的經濟會起到非常重要的作用，包括對居民就業率的提升，包括對政府財政稅收貢獻的增加，包括對整個城市居民消費水平的提升都有重要的作用。
在一定程度上來說，工業化對城市化進程是起著基礎性的作用，有工業化也就沒有城市化，而沒有城市的發展也就無從談起商業的發展，每一種商業變革的出現都以一定的城市形態為前提。同時商業的變革與發展也使城市的面貌與內涵發生了巨大的變化。我國改革開放三十年、建國六十年，城市化作為城市發展的重要組成部分，對促進經濟、社會進步，提升城市競爭力，都發揮了重要的作用。隨著城市化進程的不斷加快，各大中城市的新興商業圈已經逐步地形成，大大刺激了各類資本投資商業地產的積極性。
近幾年來，商業地產正迅速地成為房地產業投資的熱點，隨著經濟的高速發展，人口和資金不斷向中心城市聚集，由此而帶來了城市的產業升級和功能的拓展，以及城市區域分工與協作，區域經濟的一體化，大城市的國際化。這些必然趨勢都使得房地產業越來越向商業和第三產業傾斜。不僅是一線城市，現在就是那些二線、三線的城市，也都意識到了商業地產給城市發展帶來的好處。
作為一個高附加值的產業，商業地產直接影響著城市的創富力和競爭力，隨著城市核心聚集效應和輻射效應的進一步發揮，各種優質商業資源和資金向商業地產傾斜，作為不可再生的土地也成為了城市核心區域的稀缺資源，近年來各大城市核心的商業用地供不應求，價值不斷攀升，就充分說明了城市核心商業地產資源不可估量的投資價值。
那么我國的房地產業從2008年開始到現在經歷了深入的調整。由于商業地產投資周期長，受金融危機影響小，正成為不少開發商積極關注并投資的領域。但是商業地產與住宅開發不一樣，商業地產更是一個市場化的投資產品，不少城市為改變城市面貌、提升檔次，都把商業設施建設列為了城市規劃的重點，目的是提高城市形象和品位，擴大就業和稅收，促進地方經濟。
商業地產開發對城市品質和消費者生活影響更大，這就要求我們必須具有更強烈的社會責任感，對政府、對社會、對投資者、經營者和消費者負責。
商業地產有著典型的高風險、高收益的特征，它的工作開發鏈比住宅開發要長，涉及的環節也要多，目前有些城市對大型商業地產項目盲目立項、重復建設和規劃布局等等這些混亂，造成了城市資源的浪費與社會資源的浪費，并加大了投資的風險。所以在城市化進程中發展商業地產，需要考慮到商業地產的可持續運營，開發商業地產項目要引進一些自己能夠持有物業、專業招商、后續運營的企業來進行運營，而企業一旦自己持有物業，就會自己承受運營的風險，也就會更加細心地經營，會融入城市，與城市共同發展。
二、中國商業地產發展大勢
近年來，大型商業綜合體已經迅速成為不少城市商業地產市場的主力軍，而傳統的商業物業已經很難滿足現在的居民消費對硬件和軟件的要求，這給商業地產行業留下了巨大的市場空白。
全球的金融危機給我們的商業地產帶來了負面影響還是存在，從近年來數據統計來看，基本上看到從08年以來好多數據都是急劇地往下降，這就意味著什么？意味著商業地產可能在08年到現在，還是處于一個下跌之后的復蘇的過程。同時它的復蘇周期或者說它面臨的困難還比較多。
截至2012年底全國約有3100多家購物中心，累計商業建筑面積已經達到2億平方米。自2011年開始中國的購物中心增長每年進入300家，以前每年增長都在300家以上。
預計2015年有望達到4500家，商業建筑面積達到3億平方米。從現在到2025年，還會有7000家建成開業，屆時購物中心將超10000家。因此在當前商業地產領域，特別是在城市綜合體是有非常明確的泡沫趨勢。
不是所有的企業都適合做商業地產，也不是所有的企業都能做好商業地產。當前有5萬多家登記注冊的房地產開發企業，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商業的，對人的購物、休閑、娛樂需求都把握非常準的企業，才可能真正把商業地產做好。
面對這樣的情況對于整個商業地產來講，除了大環境以外，怎么樣做好我們的小環境同樣非常重要。而在小環境中資源整合的作用尤為突出，這里面不僅僅有政府部門、顧問機構、金融機構、設計施工單位等等，也包括了很多專業問題、資金問題、人才問題等等。怎么樣把這個資源進行整合，怎么樣通過資源整合把我們商業地產真正帶上一個新的高峰，這是當前非常急需解決的一個問題。
在這樣的經濟環境下，中國商業地產將會呈現以下發展趨勢。
首先是資本的多元化，過去商業地產很多是依靠銀行貸款，一個地產項目大的幾萬平方米、十幾萬平方米，甚至是二三十萬平方米，它的回收期按照銀行的利息都在15年到20年，回收期是很長的，但是現在的趨勢是多元化，我們不僅可以銀行貸款，而且可以上市，只要你有20年的租金收益，產權不是你的，你有資金收益20年就可以上市，運用這種證券市場的資本。
再一方面就是外資的進入，因為商業地產是一個比較健康的產業，它不像其他的有泡沫經濟，它的泡沫成份不高，因為它的投資大，不容易去炒作，所以比較健康的一個產業，所以對外資有巨大的吸引力，近期外資也是在中國的商業地產的進入方面是呈快速增長的這么一個趨勢。
除了外資以外，各種產業資本也紛紛進入，也就是說工業資本各個方面都進入到商業地產，魯能也在進入商業地產，另外首鋼搬遷，他的石景山的廠房用來開發動漫產業。因為商業地產的保值增值是具有不可替代的功能，商業地產物業的增值三至五年就能夠有100%的增長，就是作為持有物業，它的保值增值的功能是不斷地被認識的，這是投資資本的多元化。
另一方面，商業地產的功能的多元化，這個是明顯的趨勢，整個消費的最大的特點是升級。因為隨著收入的增加，在消費上層次已經拉開了，在零售業的，最近幾年效益好的是精品店、精品百貨，比如大陸貨雖然非常熱鬧，商店里面熙熙攘攘，但是它的效益不高，效益高是精品百貨，這個說明消費者在分化，確實是有一部分人購買力是很強的。
功能多元化的另一個體現就是綜合消費，我們現在不僅是購物，而是綜合消費，現在建一個購物中心，在業態比例的調整方面，服務業、餐飲、娛樂，這些服務業要占到40%，不能低于40%，這個是經驗，這就說明我們進入一個綜合消費時代，所以它的功能性面臨一個多樣化的變化。
第三個變化就是商業地產的布局變化，過去投入一個商業地產項目，可能在其剛建成以后旁邊又蓋一個，這樣形成一種惡性競爭，現在政府要求地級以上城市已經做完了商業規劃，所以對整個商業，特別是對這種大型的商業地產項目的投入它有一個規劃限制，過去沒有，現在已經完成了，這就是將來在商業項目的布局上更加合理。
第四個就是形態的變化，商業零售形態的變化，過去、是單一的，那現在如零售的地產項目拿要有一個主題，必須要有。因為現在形態非常豐富，比如在城市中心可以做百貨店，業態的主題就是百貨，在城郊結合部可做這種大型的購物中心，因為購物中心的體量大，它的占地面積達，所以說主題是購物中心，它有一個主題。再有一個，現在城市的升級和發展，都在做這種專業街、步行街，那么它也要有主題，像王府井它是一個綜合的步行街，它的建筑、它的設計有中國式的、傳統式的、歐洲式的，它是一個綜合的性的商業主題。隨著城市的發展，現在商業地產的主題非常突出，這是一大變化。
還有一個變化就是聯合發展，聯合發展最后將成為發展趨勢，開發商和實際使用方將建立戰略的合作伙伴。近年地產項目很多帶有盲目性，建好了以后開發商自己招商，因為開發商對商業服務業、零售業不了解，建起來了以后再去招商就受到了很多的限制，弄得不好對這個項目的成敗起著重大的影響。將來的發展就是訂單式的，就是開發商要根據零售商、運營商他們的要求來量身訂做訂單式的商業項目，這樣就減少了風險，這需要有一個長期的戰略合作。現在有一部分的零售商已經在區域，在全國都進行連鎖發展，它這種地產商和零售商的結合共同發展是最有效的手段，叫強強合作，這種成功的幾率是很高的，這個也將是一種發展的趨勢。
三、經濟不景氣情況下商業地產如何逆勢突圍
眼下，幾乎所有商業地產項目都委托專業招商機構進行策劃和招商，這已成為一個不成文的規定。采用這種模式是有一定道理的。因為專業招商機構有著一定的優勢，他們擁有一支專業化的操作團隊和一大批客戶資源，更具備一定的實際操作經驗和水平。這樣的機構在策劃和招商方面，成功率顯然要高出一籌。
但是，如果開發商委托的是一個“冒牌”的代理機構，非但項目招商不成功，而且項目發展的時機也被耽擱，后期招商局面將更難打開。因此選擇專業的商業地產顧問機構進行合作是保證商業地產項目招商成功的關鍵因素。那么，如何在經濟不景氣情況下進行商業地產逆勢突圍？有以下幾點值得考慮。
第一，越是在困境的時候確實越是存在著機遇，所以在這種情況下商業地產首先是業態的調整，業態的調整可能是現在很多商家都面臨這個問題，它的調整有幾種情況。第一個可能是要差異化地調整，可能跟競爭物業的差異化的調整。另外一個是互補業態的結合，就是在調整的過程當中，業態和業態之間要有一個互相的補充、互相的借勢，這樣能夠把商業打造得更好，這是非常關鍵的一點。
第二，就是在這個時間段，一定要有一個平和的心態，無論是開發商還是商家，但是在這個區間作出一個適當地讓步，比如說開發商或者商戶、業主，他會適當地延長這種免租期或者說適當降低租金，商戶在這段時間應該說在自己的這種經營思路，包括它這種對未來信心的打造，包括對服務的提高方面，能夠對自己進行自我改造，這樣雙方共同努力，就會把這個調整期很好地渡過去，這是第二點。
第三，就是經營思路的調整和經營策略的調整。因為很多商戶，包括很多商場和購物中心，在初期的過程中，可能引進的商戶檔次的問題，包括品牌店或者說主力店引入的問題存在著很多的問題，正好在這個時機，應該說是爆發矛盾的一個好的時機，所以在這種情況下，尤其是像這種購物中心或者百貨店，增加有影響力的這種主力店和品牌店的引入，包括一些有影響力和有一定集客能力的這樣的一個受歡迎業態的引入，對這種商業的發展肯定是非常有利的。
四、華錦模式與招商創新
據行業最新的數據顯示，由于招商進展的緩慢，部分商業地產開發商紛紛推遲了項目開業的時間，同時不斷會有新增商業物業進入市場，所以總體市場的空置率還會進一步被推高，租金也在激烈的市場競爭中在下降。盤點近三年商業地產市場的表現，可以用三個詞來概括，就是供應量大、空置率高、租金下滑。產生這些現象的原因，仍然是因為受到全球金融危機和市場大環境不景氣的影響。但事實上究其原因，商業地產開發商多數存在招商專業化程度不足的情況。
華錦億爵立足深圳這個全國商業地產策劃服務最高水準之福地，服務項目已遍布全國各地，合作伙伴涉及政府單位、投資連鎖集團公司、頂級建筑設計院、知名地產開發商等，與全國各行業內數千家知名品牌建立了戰略合作關系。以商業地產全程策劃為平臺，匯集了地產商業規劃、商業運營管理、招商與銷售人才、建筑規劃設計、平面設計師、廣告文案、平面設計師等眾多管理及技術人才組成的強大團隊。華錦億爵團隊在市場行業研究、商業地產實戰、新商業模式研究、建筑設計和業態規劃等理論和實戰方面成果卓越。
為了促進商業地產行業的高效互動，確保商業地產項目在經濟不景氣的情況下成功招商開局，華錦億爵深度整合商業地產行業的強勢資源，高效對接商業地產產業鏈，整合多個方面的需求，打造出一整套真正的專業、有效的華錦億爵招商開局模式，推動商業地產行業的健康永續發展。
首先我們始終堅持商業項目的成功在于經營的成功，這也是衡量商業地產成功的唯一標準。現在眾多開發商在開發商業項目之后，以銷售回籠為最終目的，我們只能說這類開發商只是開發商業用房獲得銷售利潤而已，而不是真正意義上的商業房地產企業，只有長期從事商業項目開發并持續經營長期獲利的開發商，才屬于從事商業房地產范疇。
所以我們認為經營管理在項目前期就要介入，并且貫穿商業策劃運營整個環節。從商業地產策劃項目拿地、定位、業態、規劃、招商、銷售、管理等六大環節都要系統考慮后期經營管理，否則只是為了招商而招商，就會給后期經營管理埋下“定時炸彈”。我們華錦億爵團隊特別擅長商業運營管理和市場營銷策劃，在項目招商前期就將該項目后期的整體經營管理策略進行規劃設計，確保商戶“進的來，有發展”。
其次，我們始終認為商品和商戶才是商業之本。“商業地產招商”不等于“商業地產招租”，而是要抓住“商業地產項目商品和商戶質量”這個“命根子”，打造商業地產項目核心競爭力，同時找準目標優質商家。只有堅持好商品和好商家才是經營之本的原則，招商或者銷售才能真正實現“爆棚”的場面。華錦團隊在商業銷售和招商中總結了大量的招商的方法、關系和渠道，在針對任何一個商業項目招商過程中，都能快速的凝聚目標商家，迅速實現招商開局。同時深圳華錦團隊擅長運用成熟的商業地產招商策劃、商業地產銷售技巧，以專業的實力和經得起考驗的事實吸引商戶或者投資者，從而確保了項目的招商代理與銷售代理成功！
眾所周知，一個大型的商業項目需要一個艱苦而漫長的養商期，在招商策劃方案開始實施后，招商的實際進程并非能夠完全按照策劃方案所述的進行，市場畢竟是不斷變化的。招商必須面對著三個方面的變化：一是項目競爭對手的變化；二是招商目標開店計劃的變化；三是項目目標消費群的變化。一旦市場變化，招商目標和實施細節肯定要做出適當的調整。
招商政策的制定也需要隨市場的變化作相應的調整，特別是租金和租金遞增率這些比較敏感的指標。另外，對于可能有助于整個項目招商的特殊品牌，應采取更優惠的招商政策。